Việc mua căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng nhưng chỉ có hợp đồng mua bán là điều khá phổ biến trên thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, không ít người băn khoăn liệu giao dịch này có hợp pháp hay không, cũng như những rủi ro tiềm ẩn khi mua nhà trong tình trạng chưa có đầy đủ giấy tờ pháp lý. Bài viết dưới đây Pland sẽ giúp bạn hiểu rõ quy định pháp luật liên quan, các nguy cơ gặp phải và cách giảm thiểu rủi ro khi mua chung cư chưa có sổ hồng.
Có nên mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán không?
Mua căn hộ chung cư khi chỉ có hợp đồng mua bán (chưa có sổ hồng) là vấn đề được nhiều người quan tâm. Theo khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, việc giao dịch loại hình bất động sản này là hợp pháp nếu đáp ứng các điều kiện cụ thể, bao gồm:
- Căn hộ thuộc dự án nhà ở hình thành trong tương lai hoặc đang trong quá trình giải thể, phá sản.
- Nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà dành cho lực lượng vũ trang nhân dân hoặc phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công do các chủ đầu tư sở hữu.
Bên cạnh đó, để đảm bảo giao dịch hợp pháp, chung cư phải có đầy đủ giấy tờ chứng minh đủ điều kiện mua bán theo quy định pháp luật.
3 rủi ro khi mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán
Mặc dù việc mua bán căn hộ chỉ có hợp đồng mua bán được pháp luật công nhận, nhưng người mua vẫn đối mặt với nhiều rủi ro tiềm ẩn, chẳng hạn như:
Hợp đồng có thể không thực hiện được
Nếu bên bán và bên mua bị mất liên lạc, người đại diện theo ủy quyền mất năng lực hành vi dân sự hoặc qua đời, hợp đồng mua bán có thể không thể thực hiện được, gây khó khăn trong việc xác lập quyền sở hữu hợp pháp.
Không đảm bảo quyền lợi khi chủ đầu tư chưa cấp sổ hồng
Trong trường hợp chung cư chưa có sổ hồng, người mua chỉ có thể thực hiện giao dịch qua hợp đồng ủy quyền mà không có sự xác nhận của chủ đầu tư. Điều này dẫn đến nguy cơ không được pháp luật bảo vệ trong các tranh chấp hoặc yêu cầu chuyển nhượng.
Mua phải căn hộ từ chủ đầu tư không uy tín
Nếu không tìm hiểu kỹ về dự án và chủ đầu tư, người mua có thể mua phải căn hộ từ doanh nghiệp kém uy tín, gặp tình trạng chậm trễ hoặc thậm chí không được cấp sổ hồng.
Cách giảm thiểu rủi ro khi mua chung cư chưa có sổ hồng
Mua trực tiếp từ chủ đầu tư
- Ký hợp đồng rõ ràng: Hợp đồng mua bán cần ký trực tiếp với chủ đầu tư và có điều khoản cam kết thời gian cấp sổ hồng.
- Giữ lại một phần thanh toán: Để tạo sự ràng buộc, người mua có thể thỏa thuận giữ lại một phần giá trị căn hộ cho đến khi nhận được sổ hồng.
- Công chứng hợp đồng: Việc công chứng là bắt buộc theo quy định pháp luật (trừ một số trường hợp đặc biệt như nhà ở xã hội, nhà tái định cư, v.v.).
- Tìm hiểu uy tín chủ đầu tư: Người mua nên tra cứu thông tin về chủ đầu tư qua các kênh chính thống như báo chí, mạng xã hội, diễn đàn bất động sản hoặc trực tiếp hỏi ý kiến cư dân hiện tại.
- Xác minh lý do chưa có sổ hồng: Nên kiểm tra nguyên nhân và thời gian dự kiến cấp sổ để tránh rủi ro pháp lý.
Mua từ chủ đầu tư thứ cấp
- Lựa chọn sàn giao dịch uy tín, có giấy phép kinh doanh bất động sản.
- Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý và tính minh bạch của chủ đầu tư thứ cấp.
Nhận chuyển nhượng từ cá nhân khác
- Yêu cầu bên bán cung cấp hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư để đảm bảo căn hộ có nguồn gốc hợp pháp.
- Nếu căn hộ đã qua nhiều lần giao dịch, hợp đồng mua bán gần nhất cần được công chứng.
- Khi mua chung cư thương mại, bên bán cần có văn bản xác nhận từ chủ đầu tư về giao dịch.
Kết luận
Việc mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng là hợp pháp nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để đảm bảo an toàn, người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin về dự án, chủ đầu tư và thực hiện giao dịch theo đúng quy trình pháp luật. Nếu không có kinh nghiệm, bạn nên tham khảo ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia bất động sản trước khi đưa ra quyết định.
