Để được cấp sổ đối với một dự án Bất động sản, chủ đầu tư cần phải hoàn thành một loạt những công đoạn phức tạp, từ pháp lý đến hạ tầng, tài chính, … Vậy, quy trình ra sổ của dự án 1/500 như thế nào, có khó không? Cùng Pland Investment JSC tìm hiểu chi tiết qua bài viết bên dưới bạn nhé.
Bước 1: Đầu tiên là phải có đất, một khu đất để làm dự án đất nền
Đối với dự án đất nền, chủ đầu tư sẽ chọn các khu vực đất nông nghiệp như đất lúa, đất trồng cây lâu năm, hoặc đất rừng sản xuất. Trong trường hợp khu vực đó có quá nhiều đất thổ cư thì rất ít người chọn làm dự án. Nguyên nhân là vì chi phí đền bù đất thổ cư khá cao và có thể dẫn đến lỗ vốn.
Đất này chủ đầu tư có được thông qua nhiều hình thức.
- Một phương thức phổ biến nhất là trước đó họ đã mua hoặc thu mua một số lô đất liền kề nhau. Nếu may mắn, họ có thể xin chấp thuận chủ trương đầu tư từ cơ quan có thẩm quyền (ít nhất là từ 50-70% số lô đất).
- Một phương thức khác là nhận đất từ chính phủ để thực hiện dự án đất nền, thường là trong các khu dân cư được quy hoạch.
- Phương thức số 3 đó là thông qua việc tham gia đấu giá đất. Ví dụ, ở một số địa phương như Chơn Thành – Bình Phước có một khu đất lớn, khoảng 49ha, được cơ quan địa phương khai thác và tổ chức đấu giá.
Bước 2: Thực hiện công tác đền bù khi lập dự án đất nền
Bước này vô cùng quan trọng và ảnh hưởng đến sự thành công hay thất bại của một dự án đất nền. Để tránh được những rủi ro, chủ đầu tư cần phải thu gom ít nhất 60% diện tích đất trong khu vực đó để tránh các vấn đề liên quan đến đền bù. Nếu không đảm bảo được tỷ lệ trên thì dự án đã thất bại do không thể đền bù được đất đai.
Khi đã có đủ đất, chủ đầu tư cần xin chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong quá trình này, nhà nước sẽ thực hiện công tác đền bù cho các chủ sở hữu đất. Thường có một ban bồi thường được thành lập để xử lý những vấn đề liên quan đến đền bù đất đai.
Bước 3: Xin chấp thuận chủ trương đầu tư
Để thực hiện một dự án, chủ đầu tư cần phải có sự phê duyệt từ cơ quan chính quyền địa phương, thường là Ủy ban Nhân dân (UBND) của Quận, Huyện. Đối với các dự án quy mô lớn, chủ đầu tư cần phải có sự phê duyệt từ UBND Tỉnh, Thành phố.
Nếu khu vực được xác định phù hợp với quy hoạch và thích hợp để phát triển khu dân cư, nhà nước sẽ đưa ra một văn bản “đồng ý cho công ty ABC đầu tư và phát triển dự án XYZ …”. Bạn có thể hiểu, nếu muốn xây dựng một dự án ở Chơn Thành, Bình Phước, chủ đầu tư cần phải xin phép từ UBND huyện Chơn Thành.
Bước 4: Xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng
Bước 4 trong quy trình ra sổ của dự án 1/500, chủ đầu tư cần đến Sở Xây dựng – Quy hoạch kiến trúc để xin chấp thuận “phương án đầu tư hạ tầng”. Có nghĩa là bao gồm việc quyết định liệu khu đất sẽ được sử dụng cho mục đích dân cư hay thương mại, mật độ xây dựng, phân lô đất, khu vực dành cho tiện ích như trường học, chợ, bệnh viện, độ cao xây dựng, cũng như hệ thống điện, nước và hệ thống thoát nước.
Khi phương án đầu tư hạ tầng đã được chấp thuận, chủ đầu tư có thể thuê một công ty thiết kế để lập bản vẽ mặt bằng. Bản vẻ bao gồm những yếu tố như đường xá, tiện ích, điện, nước, hệ thống thoát nước, đèn chiếu sáng, …
Bước 5: Quyết định phê duyệt 1/500
Tiếp theo, sau khi đã hoàn tất những thủ tục tại UBND Quận, Huyện và nếu được chấp thuận thì sẽ có quyết định “chấp thuận cho đầu tư hạ tầng” được ban hành. Điều này là thực sự cần thiết để tiến hành thực hiện định mức quy hoạch với tỷ lệ 1/500.
- Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được áp dụng cho các dự án có quy mô lớn hơn 5ha.
- Đối với các dự án có quy mô nhỏ hơn 5ha, sẽ sử dụng quy hoạch chi tiết mặt bằng tỷ lệ 1/500.
Quyết định 1/500 hay còn gọi là Quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Đây là một văn bản pháp lý quan trọng trong lĩnh vực quy hoạch và đầu tư xây dựng tại Việt Nam. Nó được UBND cấp quận/huyện ban hành, đóng vai trò như “giấy thông hành” cho phép chủ đầu tư triển khai dự án và thu hút vốn đầu tư.
Khi đi mua đất dự án, khách hàng thường hỏi về quyết định 1/500 vì:
- Đây là văn bản quan trọng thể hiện tính pháp lý của dự án.
- Thông qua quyết định 1/500, khách hàng có thể nắm được đầy đủ thông tin về dự án như vị trí, quy mô, quy hoạch, chính sách ưu đãi, …
- Từ đó, khách hàng có thể đưa ra quyết định mua bán sáng suốt.
Bước 6: Xin giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng được hiểu là văn bản pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
Đối với dự án bất động sản là Giấy phép xây dựng Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật. Bao gồm các thông tin liên quan như: công trình giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thu gom và xử lý nước thải và công trình khác.
Bước 7: Làm cơ sở hạ tầng
Sau khi có quyết định 1/500, chủ đầu tư dự án cần thực hiện những công việc sau:
1. Hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng:
- Bao gồm các công trình dịch vụ và công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt.
- Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.
2. Cung cấp các dịch vụ thiết yếu:
- Cấp điện.
- Cấp nước.
- Hệ thống cống thoát nước.
- Thu gom rác thải.
Bước 8: Nghiệm thu hạ tầng
Việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng dự án đất nền đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo chất lượng và an toàn cho người sử dụng. Theo quy định, việc nghiệm thu phải được thực hiện theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, bao gồm cả việc đo đạc, cắm mốc ranh giới dự án.
Đặc biệt, việc nghiệm thu phải do cơ quan có thẩm quyền của địa phương nơi có dự án thực hiện và có xác nhận, đóng dấu trên văn bản. Việc chủ đầu tư tự ý thuê đơn vị tư nhân nghiệm thu và đóng dấu là không hợp pháp.
Bước 9: Đóng thuế và ra sổ hồng từng lô
1. Hoàn thành nghĩa vụ tài chính:
- Nộp đầy đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.
2. Nộp hồ sơ:
- Nộp lại sổ hồng tổng dự án (hoặc các sổ hồng khác).
- Tổng hợp danh sách sổ đã/chưa chuyển qua đất ở để đóng thuế.
Trên đây, Pland Investment JSC vừa chia sẻ đến bạn quy trình ra sổ của dự án 1/500. Hy vọng bài viết sẽ hữu ích đối với bạn trong quá trình tìm hiểu và đầu tư về các dự án BĐS. Nếu bạn còn có bất ít thắc mắc nào, hãy liên hệ đến các chuyên viên tư vấn để được giải đáp.